Podedoval sem solastni delež na njivi, ki bi jo rad prodal. Slišal sem, da je potrebno ponudbo za prodajo poslati na upravno enoto in da se na ponudbo lahko javi kdorkoli. Vendar jaz kupca že imam in bi prodal njemu. Ali lahko kot drug pogoj prodaje navedem, da je kupec znan? Ali lahko pred oddajo ponudbe na upravno enoto moj solastni delež obremenim s hipoteko v korist kupca, ki sem ga jaz izbral?

Obseg zemeljskega površja je omejen, zato je nujno, da država s prostorsko zakonodajo opredeli, kateremu delu bo nepremičnina služila – ali je to kmetovanje, poselitev itd. Za veljavnost pravnih poslov, katerih predmet so kmetijska zemljišča, gozdovi ali kmetije je predpisan poseben postopek pred upravno enoto, ki se konča z odobritvijo pravnega posla s strani upravnega organa oziroma z izdajo potrdila, da odobritev ni potrebna. Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna. Pravni promet ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, mora ponudbo o prodaji poslati na upravno enoto, na območju katere leži nepremičnina. Prodajalec med drugimi pogoji prodaje sicer lahko navede »kupec je znan«, vendar je takšna navedba brez učinkov v razmerju do predkupnih upravičencev, ki so opredeljeni v ZKZ. Le ta v 23. členu določa, da lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik
2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj;
3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
4. drug kmet;
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti
6. sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za RS.

V primeru, da vašo ponudbo poleg kupca, ki ga vi preferirate, sprejme še kdo, ki uveljavlja predkupno pravico (oziroma uveljavlja predkupno pravico z boljšim vrstnim redom od tiste, ki jo uveljavlja vaš izbrani kupec), je – poenostavljeno rečeno – pogodbo potrebno skleniti z njim. V kolikor bi podpis pisne pogodbe odklonili, bo kupec z najboljšim vrstnim redom s pomočjo sodnega varstva svoje pravice lahko uspešno zaščitil.

Solastni delež lahko pred oddajo ponudbe za prodajo obremenite s hipoteko (ustanovljeno na podlagi posojilne pogodbe) in v ponudbi navedete, da se prodaja solastni delež obremenjen s hipoteko. Vendar v kolikor bo ponudbo sprejel kdo tretji, ki bo uveljavljal predkupno pravico z boljšim vrstnim redom od vašega kupca, boste dolžni pogodbo skleniti z njim. V kolikor tega ne bi storili, menimo, da bo tretji lahko pred sodiščem uspel dokazati, da ste s sklenitvijo posojilne pogodbe in ustanovitvijo hipoteke hoteli ustvariti okoliščine, v katerih bi vašo ponudbo sprejel le vaš izbrani kupec. Uspel bo tudi izkazati, da so bile sklenjene z namenom, da bi izigrali določbe ZKZ, ki promet s kmetijskimi zemljišči omejuje v korist ohranitve kmetijstva. Opisani namen je nedopusten. Pogodbe sklenjene z nedopustnim namenom so nične, zato pogodbenikov ne zavezujejo.

Opozorilo: Objavljeni pravni nasvet obravnava izključno dejansko stanje, ki je zajeto v posameznem vprašanju. Pravni nasvet je informativne narave in avtor zanj ne odgovarja. Ker si niti dve dejanski stanji nista povsem enaki, svetujemo, da za nasvet v zvezi z vašo pravno situacijo zaprosite pravnega strokovnjaka, potem ko ste mu natančno obrazložili vaš primer.

Objavljeno: 28. 11. 2014