V letu 1978 sem najela posojilo, ki je bilo vknjiženo v zemljiški knjigi. Posojilo je bilo v celoti vrnjeno, vendar je še danes vknjiženo pri moji nepremičnini. Ali moram kaj storiti, da bo vknjižba izbrisana?

V vašem primeru je ob sklenitvi posojilne pogodbe upnik svojo terjatev na vračilo danega posojila zavaroval z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini (hipoteka). Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Izbris hipoteke se med drugim lahko zahteva, če je dolžnik plačal zavarovano terjatev, (za vse primere glej 154. in 148. člen Stvarnopravnega zakonika) kot tudi v primeru, da je poteklo deset let od zapadlosti zavarovane terjatve.

Med ljudmi velja prepričanje, da če so posojilo poplačali, se hipoteka avtomatično izbriše. To ne drži, saj je potrebno za izbris nujno podati predlog na okrajno sodišče. Hipoteka namreč preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige. Sodišče dovoli izbris hipoteke na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki ga izstavi hipotekarni upnik. V kolikor je bila hipoteka prenesena na novega hipotekarnega upnika, pa ta prenos v zemljiški knjigi ni vpisan, je izbris hipoteke na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila novega hipotekarnega upnika dovoljen, če je predlogu za vpis priložena listina, ki bi bila podlaga za vknjižbo prenosa hipoteke na hipotekarnega upnika, ki je izstavil zemljiškoknjižno dovolilo (150. člen Zakona o zemljiški knjigi-1). V primeru, da se je hipotekarni upnik v tem času statusno preoblikoval ali spremenil svojo firmo bo izbris možen na podlagi izbrisne pobotnice novonastalega subjekta in zgodovinskega izpiska iz sodnega registra, iz katerega bo razvidno, da gre za pravnega naslednika hipotekarnega upnika, ki je vpisan v zemljiški knjigi.

V praksi prihaja tudi do situacij, ko je hipotekarni upnik zaradi poteka časa neznan ali nedosegljiv (npr. stečaj, razdružitev). V takšnih primerih je potrebno pri sodišču začeti postopek izbrisa starih hipotek, kot ga določa Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1). Sodišče dovoli izbris vknjižene hipoteke zaradi poteka časa, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji:

1. če je od dneva zapadlosti terjatve, v zavarovanje katere je bila vknjižena hipoteka, preteklo več kot deset let (v nadaljevanju: stara hipoteka),

2. če predlagatelj postopka verjetno izkaže, da je hipotekarni upnik neznan ali nedosegljiv,

3. če predlagatelj postopka verjetno izkaže, da v obdobju od dospelosti terjatve do vložitve predloga za izbris stare hipoteke ni bila sodno uveljavljana terjatev, v zavarovanje katere je bila vknjižena hipoteka (npr. predloži dokazila o plačilih, obvestilo upnika, da je bila terjatev poplačana), in

4. če v treh mesecih od objave oklica o začetku postopka za izbris stare hipoteke hipotekarni upnik oziroma zastavni upnik, ki je na hipoteki pridobil nadhipoteko, proti izbrisu ni ugovarjal.

Izbris stare hipoteke lahko zahteva samo zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, na kateri je vknjižena hipoteka, tudi če ni hipotekarni dolžnik. V kolikor predlagatelj dokaže oziroma verjetno izkaže, da so prvi trije zgoraj našteti pogoji izpolnjeni, sodišče izda sklep o začetku postopka za izbris stare hipoteke in o začetku postopka objavi oklic. V primeru, da v 3 mesecih od objave oklica ni bil vložen noben ugovor proti izbrisu stare hipoteke oziroma, če je bil ugovor zavržen ker je bil vložen prepozno, ali je nepopoln ali pa ga ni bilo dovoljeno vložiti (nedovoljen), sodišče dovoli izbris stare hipoteke.

Predlagamo vam, da hipotekarnega upnika zaprosite, da vam da izbrisno pobotnico, ki mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, ki mora biti overjeno. V kolikor se je v tem času preoblikoval, predlogu priložite še zgodovinski izpisek iz sodnega registra ali drug dokument o prehodu hipoteke na novega upnika. Glede na to, da je od vknjižbe hipoteke preteklo že 33 let, je tudi v primeru, da ste posojilo vzeli za 20 let, od zapadlosti hipoteke minilo več kot 10 let. To pomeni, da lahko v primeru, da vam ne bo uspelo najti pravnega naslednika hipotekarnega upnika, začnete postopek izbrisa stare hipoteke.

Opozorilo: Objavljeni pravni nasvet obravnava izključno dejansko stanje, ki je zajeto v posameznem vprašanju. Pravni nasvet je informativne narave in avtor zanj ne odgovarja. Ker si niti dve dejanski stanji nista povsem enaki, svetujemo, da za nasvet v zvezi z vašo pravno situacijo zaprosite pravnega strokovnjaka, potem ko ste mu natančno obrazložili vaš primer.