Sem solastnik hiše v deležu do 1/4. V njej ne živim in zaradi davkov bi svoj delež rad unovčil. Ali ga lahko prodam komurkoli? Kaj pa če ga nihče noče kupiti?

Solastnik nepremičnine ima zakonito predkupno pravico. To pomeni, da mora prodajalec solastni delež najprej ponuditi v odkup ostalim solastnikom pod enakimi pogoji, kot ga namerava prodati tretji osebi. V kolikor solastnik pokaže interes za odkup, je zadeva zelo hitro rešljiva. Solastni delež lahko nanj prenesete na temelju prodajne pogodbe ali pogodbe o razdružitvi solastnine.

Težave nastopijo, če solastnik vašega deleža ne bo hotel odkupiti. V kolikor med solastniki ni nobenega dogovora o tem, kaj predstavlja vaš solastni delež, je prodaja na trgu malo verjetna. Kar pomeni, da vaša situacija ni zavidljiva – solastni delež vam je le v breme. V tem primeru lahko svoj solastni delež unovčite tako, da sprožite nepravdni postopek delitve nepremičnine pri pristojnem okrajnem sodišču. Pristojnost sodišča se določi po legi nepremičnine, ki je predmet delitve.

Primarno se sodna delitev opravi tako, da vsak od solastnikov v naravi dobi tisti del stvari, za katerega izkaže upravičen interes (fizična delitev). V kolikor bi posamezni solastnik dobil večji delež kot mu gre glede na njegov solastni delež, je dolžan drugim izplačati razliko v vrednosti. Navedeno pride v poštev le, če je fizična delitev v naravi možna. V kolikor fizična delitev ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti ali bi bila mogoča, a bi se zaradi nje znatno zmanjšala vrednost stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in kupnina razdeli med solastnike sorazmerno njihovim solastnim deležem (t.i. civilna delitev). Solastnik pa lahko sodišču predlaga, da namesto prodaje, stvar v celoti pripade njemu, on pa bo izplačal druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če sodišče odloči, da se nepremičnina proda, mora eden od solastnikov predlagati začetek postopka prodaje, ki se opravi po pravilih prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku. Na prvem prodajnem naroku nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti, na drugem naroku pa nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ocenjene vrednosti (188. člen ZIZ). Sodna delitev nepremičnine je tako lahko v škodo vsem solastnikom, zato vam predlagam, da se o prodaji vašega solastnega deleža solastniku oz. delitvi poskušate dogovoriti izvensodno.

Objavljeno:. 5. 6. 2015

Opozorilo: Objavljeni pravni nasvet obravnava izključno dejansko stanje, ki je zajeto v posameznem vprašanju. Pravni nasvet je informativne narave in avtor zanj ne odgovarja. Ker si niti dve dejanski stanji nista povsem enaki, svetujemo, da za nasvet v zvezi z vašo pravno situacijo zaprosite pravnega strokovnjaka, potem ko ste mu natančno obrazložili vaš primer.